[关键词三] 资金为王 大显财技

“近年来的房地产市场调控，正在客观上校正土地和资金这两个原来被低估的要素价格，使得房地产市场正在回归到其资本密集型行业的本来特征。”国务院发展研究中心金融研究所副所长巴曙松先生的一句客观评价，恰恰道出了房地产开发的基本“门槛”。而除了前面谈到的“地主心态”，香港地产商更是把“资金为王”牢记心中。

 在比较香港地产商与内地开发商时，几位采访对象也不约而同地把“资金”放在了首位。“香港地产商就是有钱，这钱并不是指获得了多少银行贷款，而是指自有资金，以及通过多元渠道筹得的市场资金。”仲量联行亚太区董事陈立民直言。

虽然内地开发商也已意识到要打造融资平台，但毕竟慢了几拍。在市场化程度更高的香港，地产商几乎都是上市公司，而当内地开发商争相登陆香港股市，香港地产商已经在通过配股、发债、分拆REITs等方式再融资了。

从2006年的情况来看，配股成为了那些上市的香港地产商的主要融资手段。如九龙建业分别在去年5月和9月成功配售1.13353亿股和8700万股，共筹得资金25.58亿港元。九龙建业也明确表示，配股所得主要用于拓展内地业务。香港建设则在今年2月宣布配售近7.3亿股新股，所筹的约10亿港元将主要投于上海虹口国际客运中心北侧地块项目。

另外，分拆出租型物业打包REITs上市，也是香港地产商目前比较看重的融资途径。虽然香港REITs市场在经历了一个小高潮后，2006年的表现明显疲软，但仍有长江实业旗下的泓富REIT、恒基地产旗下的阳光REIT成功入市，分别融得超过19亿和25亿港元的资金。而今年，富豪酒店旗下的富豪REIT、新鸿基地产旗下的创纪REIT等正在排着队。

 当然，即便有许多其他融资渠道，香港地产商与银行的关系依然是融洽的。如恒隆地产2006年7月获得了一份5年期、规模达60亿港元的银团贷款，恒隆地产主席陈启宗当时就表示，恒隆地产每年的物业租金收入超过20亿港元，加上这份银团贷款以及在售楼盘的收入，有足够的资金投入内地房地产项目。

在业内人士看来，香港地产商的再融资冲动，源于其抓紧时间在内地市场上聚拢资源的扩张战略，获得资金以后就可以转投内地土地，为下一轮的扩张增添筹码。“房地产是一个考验资金运作力的行业，香港的老牌地产商也都是资金运作的老手啊。”有上海开发商这样评价。

以李嘉诚操作长江实业为例，有关资料显示，1972年长江实业上市时，总股本只有4200万股，规模较小，但李嘉诚凭借其高超的资金运作能力，在此后4年间不断在中国香港、英国和加拿大发售新股，募集的资金则用来在香港购买物业，由此，长江实业资本实力大幅上升，到1976年末，公司资产净值激增至5.5亿港元，比上市初增加了4倍。1979年，李嘉诚又通过“船王”包玉刚与汇丰银行大班建立了良好的私人关系，汇丰银行于当年9月以市场价一半的价格将所持有的9000万股和记黄埔普通股转让给长江实业，还同意李嘉诚只需暂付20%的定金。之后，李嘉诚又不断在市场上买入和记黄埔股票以达到控股地位。正是通过一系列收购兼并，李嘉诚使长江实业短短十几年便成就了一个“王国”的神话。

“正是由于在资金运作方面，香港地产商比内地开发商具有优势，使得他们在土地等资源的争夺上处于一个相当主动的位置，从而也加剧了内地房地产市场的竞争。” 上述上海开发商感叹。