编者的话

　　今年第四季度接踵而来的楼市下滑和股市波动，对庞大的民间游资肯定不是好消息。而在这一轮市场震荡中，温州投资客、山西煤老板和深圳炒房人的遭遇，只是活跃于中国从南到北多个城市房地产“散户”投资者的一个缩影。

　　号称“中国第三大商圈”的成都春熙路步行街，近日出现难得一见的场景：位于黄金地段的一家向来生意很好的服装店门外，员工们突然打出了“还我工作”的醒目横幅。

　　让他们丢掉工作的，不是服装店老板，而是财大气粗的商铺“房东”。因为铺位加租纠纷，服装店被迫暂时关门，双方甚至闹到要对簿公堂。

　　大概谁也不会想到，这样一次普通的商业纠纷，会跟游走全国、让人闻风色变的“炒房团”扯上关系。

　　不炒住宅炒商铺

　　熟知内情的人士称，繁华春熙路一带的众多商铺几经易手，如今已经被温州商人和一些采矿老板占据半壁江山，他们又集体委托了一家来自香港的管理公司，专门负责收租和“炒铺”。

　　据初步案情透露，这家香港管理公司半年前已按合同约定提前收取了各家铺位的租金，但眼看着周边旺铺投资趋热，租售价格持续上升，他们可能觉得原定租金水平过低，便单方面毁约，向经营业户提出加租50%的要求，遭到拒绝后，便“勒令”该服装店暂时关门。眼看事态升级，当地派出所不得不介入，一场官司由此而起。

　　最新消息显示，商铺“房东”一方委托的代理律师担心输掉官司，已提出以赔偿50万元营业损失的条件寻求庭外和解。

　　今年下半年以来，随着中央及地方政府连出调控重拳，银行方面陆续收紧房贷审批，传闻物业税又即将正式开征，市场信心动摇，深圳、上海等主要城市的住宅投资热“拐点”隐现，各路炒房客已纷纷从住宅市场抽身，转向商铺投资。发生在成都的上述纠纷，不过是这一大趋势下的一个小小插曲而已。

　　据记者了解，日前一个温州投资团已瞄准了重庆最繁华的解放碑商圈一带的临街商铺，只要是单个铺位200平方米以下者均为他们锁定的投资对象。此前，这队人马从温州出发，先北上南京，再沿长江西进武汉、长沙，重庆则是最新一站。一路浩浩荡荡，大有风卷残云之势。

　　事实上，以擅长做小生意闻名的温州人，钟情商铺炒卖不难理解，因为住宅会折旧，而商铺只要所在地段人气兴旺，时间越长就越值钱。在全国各地，一些资金雄厚的温州人不光炒短线，像商铺和商务宾馆之类相对长线的物业同样受到追捧，通常他们喜欢买下整栋楼进行整体包装，再将大产权拆分成小产权进行招商。住宅市场的突然震荡，让这种投资模式得到更多青睐。

　　转战三四线城市

　　在成都城南经营一家中介公司的余宁，最近接到一张特殊的“单子”：替一个温州购房团代为处理其上半年买下的20多套住宅。但接单之日起半个多月过去了，一套也没能顺利出手。“来自山西、深圳等地的炒家，如今也准备做长线，短期内不再买也不再卖了。”他说。

　　在温州商铺投资客大军压境的重庆，部分早些时候买下当地住宅的温州炒房团，也纷纷委托中介处理存货，坦言“不再投资普通住宅了。”

　　据了解，在此之前因为贷款比较容易，利息也低，大部分温州炒家都是自己出钱交30%左右的首付，其余房款尽量从银行贷。近期银行连续加息，首付比例提高，贷款审批手续收紧，而房价出现回落迹象，大多数炒房者陷入窘境。成都、长沙、武汉等异地炒家众多的中西部城市，据说炒房团正在酝酿割肉退市。

　　在更多游资纷纷转向商铺的同时，不少依然坚守住宅阵地的炒房团，开始考虑“深耕”三四线城市。在他们看来，北京、上海等一线城市的大好机会固然已成过去，成都、重庆、武汉这样的区域中心城市，经过前一轮的急涨之后，获利空间也大不如前，且潜在风险正在加剧，是时候开辟新的战场了。

　　据悉，今年6月，一家受山西炒房团委托的投资公司在成都以北150余公里的江油市，一口气砸下5000万元炒房，上个月如愿脱手，获利至少一倍。近日，记者以炒家身份与成都某投资机构接触，后者开出“入股门槛100万元，保证收益率在50%以上”的条件。据悉，该机构目前已筹资约1000万元，目标市场是重庆以西30余公里的江津区。

　　聪明反被聪明误？

　　尽管在一般人印象中，炒房团都是一帮精明而敏感的人组成，往往能洞悉市场先机，不论前面是危险还是机会，都能比别人早走半步，但近期一线城市楼市的大幅波动中，他们中有些人不免还是吃了苦头。

　　据在成都做生意的温州商人陈先生透露，他有几个老乡9月份刚刚合伙在广州投资上千万元买楼，同时在股市上也有数百万元的投资。“最近他们手头资金周转紧张，本打算折价5%抛售广州那些房子，可一个多月了还没找到买家，几个人之间还因此闹起了矛盾。”陈说。

　　据说温州投资客有个习惯，只拿20%的资金进入股市，其余的投入楼市，因为他们更看好不动产的保值功能。可是过去一两个月国内股市、楼市双双低迷，不幸被套者为数甚多。

　　热衷利用炒房团题材“捂盘”炒作的开发商，也吃了“哑巴亏”。 两个月前，成都城南某楼盘对外宣称，来自西藏的购房团已整栋买下他们推出的新单位。但是直到今天，还是有不少成都市民手机上经常收到该楼盘开发商发来的促销短信息。

　　出于可以理解的原因，不少中西部城市政府对包括炒房团在内的外来置业投资者，普遍持默许乃至欢迎的态度，成都、贵阳等多个城市出台政策，更为外地前来置业购房人士解决户口和子女上学等问题。但近期受各方舆论压力，鼓励外来投资购房的地方政策也有变化迹象。据说一些城市在审批非本地户籍人士的银行按揭贷款申请时，已变得更加审慎。

　　深圳世华地产市场研究总监肖小平认为，各地房地产管理政策上的不同，给温州、山西、深圳等外来炒房团提供了流动作战的机会，但随着地方政府对房价调控力度加大，投机者的操作空间会受到明显压制。

　　“当房价偏离真实价值轨道太远，受伤害的不仅仅是普通的购房者，也包括投机者本身，”成都天爱地产顾问公司副总经理何欣说，“炒房团一手吹起楼市的泡沫，万一找不到接盘的，自身也要面对相当大的风险。”

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　　炒房团幕后操盘手

　　据业内人士透露，仅今年11月份，前来成都寻找房产投资机会的温州人手中，就大约掌握了4亿元左右的资金。他们大多和温州籍在蓉发展的开发商有直接或间接的关系，老乡推介成为温州人投资成都楼市的重要渠道。

　　刘刚也是一位来自温州的职业炒家，10月份在成都某项目用现金一次性订购了30套住宅。他通常跟几个老乡联手，在新盘发售时共同买入一个单元，一两个月后房价每平方米上涨五六百元后迅速出手。此前他借助短线操作在广州、深圳等地炒房，获利颇丰。

　　与上述职业炒家跟老乡“抱团儿”的方式相比，温州、深圳和山西的部分地方媒体与各地媒体同行联动，以“房产项目推广投资”为号召的购房团，声势就浩大得多了。据记者了解，仅仅在贵阳一地，今年下半年由深圳媒体组织的购房团就前后来了三次，总成交金额在5000万元以上。

　　山西的生意人则通过山西商会和煤协牵线，成立了房产投资俱乐部，有的还联合组建了房产投资公司，组团奔赴北京、天津、青岛、成都等地投资买房。据说SOHO中国(0410.HK)潘石屹(潘石屹博客,潘石屹新闻,潘石屹说吧)旗下北京几个高档楼盘近60%便被山西人买走。在成都，山西炒房团设有专门的联络处。

　　与“走出去”为主要特色的温州、山西购房团明显不同的是，活跃于成都、贵阳、长沙等地的深圳购房团，成员主要以去深圳发展的各地原籍人士“返乡投资”为主。

　　部分地产中介和投资公司也扮演了购房团组织者的角色，他们的主要收益是从成交总额中提取佣金，一般比例是千分之二到千分之五不等。