上海成城购物广场，这个号称亚洲最大的购物中心再度烂尾，固然有其先天的缺陷，亦有后天人为使然。烂尾宿命的背后，是以土地撬动资本的模式失灵，是商业地产运营商驾驭“亚洲第一”的失衡，这不得不令人对郊区大型购物中心的开发路径重新反思。 
 

　　原上海成城购物广场实业发展有限公司策划部高级经理张远(化名)一直盘算着做好成城购物广场能赚到多少钱。一年来，他每天都在虹淞大厦7楼的办公室里等待老板的指令，盼望对面的成城购物广场开工的日子。

　　但是，原本美好的愿望突然变成了残酷的现实。“我们的项目停工了，公司的运营出现了问题。”如今张远已经辞职，他觉得在那里呆下去不会再有盼头。

　　上海成城购物广场，原名为虹桥购物乐园，号称亚洲最大的购物中心。该项目位于上海市闵行区吴中路、虹井路口，占地8万平方米，总建筑面积达到40万平方米。今年年初，香港胜南实业公司和上海虹西实业公司联合启动了这个项目，当时预计2010年全面开业。

　　然而，这个随着香港胜南实业公司2007年年底接盘而摆脱“烂尾”命运的项目，在不到一年时间已再度烂尾。

　　二度烂尾

　　2007年年底，香港胜南实业有限公司和上海虹西实业公司(原虹桥购物乐园的土地拥有者)联手成立上海成城购物广场实业发展有限公司，并召开新闻发布会宣称项目于2008年年初复工。

　　据记者调查，香港胜南实业此前并没有在上海投资开发任何大型商业项目，其背景也颇为神秘。

　　但据张远透露，直到今年8月份，该项目也还没有复工的迹象，只是看到工地上几个工人在例行日常维护工作。“当时我们得到消息说，项目的资金已经到位，但由于一系列手续问题，公司在和闵行区政府进行交涉，复工时间预计推迟到今年年底。”

　　然而，直到今年12月，项目依然没有复工的迹象。而张元从公司内部获得消息，“项目又停工了”，这令他失望至极。

　　据一位消息人士透露，成城购物中心迟迟没有开工，缘于两个方面的问题：一是该项目用地性质原为仓储和绿地，并非经营性用地，开发商与闵行区政府屡次交涉未果；二是项目规模过大，且一律为租赁物业，没有销售产品可以回笼资金，加上遭遇金融风暴，启动资金和运营成本成为一个巨大难题。

　　另有业内人士透露，项目的问题还在于靠近虹桥机场。由于机场对周边建筑物有限高的规定，原本项目规划的高档酒店和商务公寓如今都被撤销，这进一步加大了投资方的资金压力。

　　事实上，上海成城购物广场已经是两度烂尾。2001年9月1日，上海建工(集团)总公司与港虹实业、虹西实业签订《建设工程承包合同》，签约承建虹桥购物乐园的工程，并于2002年开始动工。

　　根据当时的规划，虹桥购物乐园首期项目建筑面积达33万平方米，总投资金额15亿元。而随后规划的二期工程，除了有高档次的酒店和商务公寓，还有与购物中心配套的物流中心等设施，把购物中心实体和网上购物、物流配送结合起来。

　　然而好景不长，在虹桥购物乐园完成部分框架结构时，由于资金链等问题，这个当年号称亚洲第一Mall的工程于2003年意外停工。

　　债务重重

　　据公开资料显示，上海成城购物中心总投资为15亿~16亿元，但业内均认为这笔资金对于该项目的规模而言是杯水车薪。“特别是项目后续装修、配套成本以及日后管理的成本较高，启动这个项目的资金起码要30亿元左右。”一位业内人士说。

　　然而，该项目本身便债务重重，这也使得投资方举步维艰。当初，香港胜南实业有限公司收购该项目资产时，便承接了一切债务。

　　2004年年初，按照国务院办公厅《关于切实解决建设领域拖欠工程款问题的通知》和上海市政府《上海市清理解决建设工程拖欠工程款工作方案》的要求，上海建工(集团)总公司向上海市清欠办申报了该工程拖欠工程款的实际情况。

　　据悉，虹桥购物乐园投资方在2004年6月24日作出了“2006年12月支付拖欠款4500万元”的承诺。

　　2006年12月29日，在上述承诺成为一纸空文的情况下，上海建工(集团)总公司向上海市第一中级人民法院提起诉讼，要求港虹实业和虹西实业两家公司支付所欠工程款并赔偿损失。最终，法院冻结了港虹实业及虹西实业共计3亿多元的资产。

　　2007年3月23日，上海第一中级人民法院作出一审判决，裁定港虹实业和虹西实业向建工集团支付地下部分工程款1200万元及利息，港虹实业向建工集团支付地上部分及地下室ABC延伸段工程款1.2亿多元及利息。此外，港虹实业还要向建工集团支付停工损失费1100万元，而虹西实业则需承担连带责任。

　　粗略计算，港虹实业和虹西实业需向建工集团支付工程款及赔偿经济损失共计1.47亿元左右。

　　对此判决被告方表示不服，并向上海市高级人民法院提出上诉。2007年9月25日，上海市高级人民法院作出终审判决，驳回上诉，维持原判。

　　前景堪忧

　　据一位建筑工程师对记者分析，虹桥购物乐园已经停建4年多，一般露天建筑停建3年以上，其钢筋结构就无法继续使用。因此，虹桥购物乐园的钢筋混凝土框架肯定要拆除重建。

　　这也意味着，二度烂尾的这个项目，如果有下家接手，必须拆除目前的地上及地下的建筑物才能重新开工，但这样启动成本又将增大。

　　根据2002年的公开资料，虹桥购物乐园拟建成一个亚洲地区规模最大、功能齐全的大型购物中心(ShoppingMall)，而且要在购物环境、管理水平及服务内容方面均成为世界一流的大型购物中心。

　　“但是项目具有先天缺陷，这导致它无法实现设定的目标。”有业内人士指出，一是区域消费能力不够，虽然周边有大量的外籍人士居住，但依然无法支持如此之大的购物中心；二是交通不便，虽然有地铁，但仍然处于外环区域，“在传统上海市民眼里，高档的购物中心应该处于市中心区位”。

　　仲量联行中国区董事陈立民表示，上海成城购物中心的项目规模过大，相当于再建造两个正大广场，而且都为租赁物业，这对开发商的资金要求太高。目前，闵行吴中路道路较长，进出较为困难，“除非和当地的规划部门进行沟通，否则短期内很难再度启动”。

　　虽然业内均认为该项目在短期内无法重新启动，但陈立民依然长期看好。他表示，目前上海大型购物中心并不多，“如果能够投入资金解决项目一些硬件问题，重新启动的希望依然较大。”

　　然而，大环境的低迷令项目的前景更加不乐观。有业内人士表示，目前上海房地产市场资金匮乏，并不是每个项目都能够盘活，“烂尾楼的比例正在增加”。

　　对于明年的行情，陈立民表示，就整个商业地产市场而言依然乐观，但需求方面并不乐观。“特别是金融危机的影响，会使得人们的消费能力进一步萎缩，这势必影响到整个上海商业地产市场的走势。”

　　链接

　　上海成城购物

　　广场的前世今生上海成城购物广场，前身为虹桥购物乐园。该项目于2000年开建，占地面积86600平方米，首期建筑面积近33万平方米，号称“亚洲第一ShoppingMall”。

　　资料显示，为了合作开发虹桥购物乐园，上海虹西实业公司与新加坡投资商蔡振利所有的亚太实业集团有限公司于1999年合资成立了项目公司——上海港虹实业发展有限公司。其中，虹西实业以土地出资，亚太实业以现金出资。

　　据了解，项目所在的土地是当初政府为延安西路建设拆迁而划拨给虹桥镇的，用地性质为绿化和仓储。因此，开发商无法以土地获取融资，而亚太公司本身并不具备支撑整个商城开发的资本。2003年4月，项目开工后不久便陷入资金困境当中，最终被迫停工。

　　根据当时的规划，虹桥购物乐园首期项目建筑面积达33万平方米；二期工程除高档酒店和商务公寓，还有与购物中心配套的物流中心等设施。当时，虹桥购物乐园对外宣称将建2000个车位，是上海市停车位最多的大型购物中心。在项目建设期间，开发商在向客户推荐楼盘时也往往将“亚洲最大购物中心”作为最大卖点。

　　2007年年底，香港胜南实业有限公司和上海虹西实业公司联手成立上海成城购物广场实业发展有限公司，正式接手虹桥购物乐园，并将其改名为上海成城购物广场，宣称将于2008年年初复工。但时至今日，项目再度停工。(