从体系上划分，1985年国务院开始推行的住房商业化改革实际上包括两部分：其一是城镇住房改革；其二将是村镇住房改革。由于中国的不动产业改革主要依靠内部积累进行，没有采用体系化、激进式的革命性转型方式，而采取了“摸论”、“猫论”的渐进式改革。这种改革在进入成熟期前必然有以下特征：城镇住房改革先于村镇住房改革；先期改革的城镇住房市场是一个不均衡、甚至局部畸形、泡沫层现、没有得到充分发展的市场；城镇住房改革的诸多收益不能落实量化到消费者本身；城镇住房改革涉及到强制性的收入分配的调节，消费者成为地方政府、开发商、银行及房地产综合服务体系的利润来源；城镇住房改革和村镇住房改革的分期改革相隔时间长，社会和消费者所付的改革成本就会越大；对城镇住房消费者直接投资住房的限制和规管，使得城镇住房消费者成为等级控制的底层；货款购房具有”无形监狱“的压迫力；过高的房价成为一种超真实（hyperreal）的拟象控制（simula－tions）；公共房地产信息监测的系统的缺失和社会保障性用房制度的不成熟导致集群性、流行的住房消费和恐慌性市场进入等等，造成以上结果的根本原因就在于城镇住房是在不完全市场经济体系中进行的超级市场化运作。

1998年实行城镇住房商品化改革以来，城镇住房从50多亿平方米增加到110多亿平方米，房地产已经成为中国经济的重要产业，其运行方式也就必然有扩张和收缩的市场经济特征。为此，认识城镇住房产业的波动周期也就非常重要，而认识这种波动周期的制度枢纽就更为重要。

1中国房地产市场独特的波动周期的制度约束

“BusinessCycle”，即商业周期，又译为商业循环、经济周期。波动是中国房地产业周期运行的必然表现，是对均衡状态的偏动，房地产的产业周期就是这种偏动状态往复出现，扩张与收缩是波动的两种主要运行形式。

房地产的商业周期一般被划分四个阶段：即繁荣（prosperity）阶段———房价上涨，交易量巨升，供不应求；危机（crisis）或衰退（recession）阶段———价格下调，市场萎缩，交易量减少，抛盘增加；萧条（depression）阶段———房价下跌，供过于求，房屋的租金下降极大地影响住房投资者的出租回报水平，房地产企业整体出售、重组或破产；复苏（Recovery）增长阶段———投资者信心恢复，房价回升，交易量恢复，进入新的繁荣期。

繁荣阶段的最高端称为波峰（peak），它是繁荣的鼎盛期，也是走向衰退的转折点，萧条阶段的最低点称为波谷（trough），它是萧条的困难时期，也是转向复苏阶段的变化点，为此繁荣和萧条是房地产商业周期的主要阶段，危机和复苏是过渡性阶段。

不动产经济完全市场化的国家和地区，例如美国、欧洲、日本、韩国、中国港澳台地区等地虽然波动参差不齐，但是房地产业的运行都表现了比较明显的周期波动状态。房地产业周期波动是国际房地产运行的普世现象，二十世纪90年代中国香港地区、日本等地房价的调整，至今许多楼盘也没有恢复到历史上的波峰或顶端，房价调整对整个经济体系的残酷冲击仍然历历在目：房价暴跌、收押、负资产、贷款支付困难、破产清算、骨牌性减仓的羊群行为（HerdingBehavior）、传染效应（ContagionEffect）洞穿社会。住房投资者被迫押上全部身价对冲、止蚀、补盘、均仓，许多医生、教师、律师、银行职员等中产阶层的全部收入被银行监管以支付房贷。为此许多精英因为炒楼而捱不过楼市的商业周期的巨幅波动丧送了全部事业。因此所谓的房地产商业周期就是不动产业的经济活动的波动，以及呈现规律性演化的模式。

房地产的周期作用主要表现为三个方面：其一，房地产商业周期是中国市场经济的必然产物和运行特征，这种周期运行的特征在两种类型的地区表现得最为明显，一类是市场经济高度完善的美国、日本、中国的香港和台湾等地区，极致发达的金融体系导致房地产业的经济周期作用更为强烈、更为复杂；另一类就是从计划经济转型为市场经济的改革中国家，例如中国、俄罗斯等地。二十世纪90年代的中国海南、广西，2000年前后的上海、深圳都曾短暂地遭遇过房地产市场的衰退、萧条。伴随着中国的改革深入，房地产的经济周期波动也会在中国的房地产业发展中的不同阶段有不同的反映；其二，房地产业的周期波动可以是中国经济周期波动的局部组成，也可以是整个房地产上、中、下游独立的波动；其三，房地产周期波动具有随机性，波动时间长短不一；其四，对于不完善的中国房地产业的周期性波动受到制度变动、市场结构转型的约束更强，也即制度性变动是中国房地产周期波动深度和范围的关键因素。

目前的中国住房包容了居住、金融、社保的多重属性，也兼备了实体经济与虚拟经济的双重特征。住房的实体经济是一种基于成本定价的经济体系；住房的虚拟经济则是一种基于预期的投资型定价体系。两种经济的模式不同，但都可以作用于住房的价格、供求、投资、交易、消费运行；都能制造出让旧的结构被摧毁、让能更有效率运作的新结构产生的创造性毁灭过程。

2人民币贬值对中国房地产周期波基准的影响

中国住房资源的实体资产价值已超过中国银行业的总资产，将影响中国基础货币的供给政策，截止到2006年底，中国金融资产总量已达到60万亿元人民币，其中银行业金融资产高达44万亿元人民币，中国金融资产总量约占全球总量的4%～5%。

①过高的房价引致中国城镇住宅的价值重估和村镇住宅入市的强烈冲动和试点探索。

事实上，人民币的升值忽视了这种本位币体系不足的问题，近一年来国际性的巨大资金喜好中国，内外资境内企业和居民存款也热归内地。金融机构的道德风险已经转化为半边市的城镇房屋市场的过度积累，导致了中国金融体系的脆弱性出现。

外国纸币转化为中国资产，使中国的经济增长成为体现他国主权信用表现的外国纸币的保证和背书。外国纸币部分地捆绑了中国的住房资产，也就进入了中国寻宝的通道，中国的实体财富以住房商品的形式扩散到全球，因此当外部条件合适时将导致套利转移，这种转移不仅包括外国投资者，也包括本国投资者。因此伴随国内的资本资产的流动性和估值变化，应建立灵活的贴现率和利率政策，以人民币贬值的举措几乎是建立人民币扩张性能力建设和体系转型的必然选择。

②宏观调控或经济控制是中国经济高速增长的基本推因，目前中国拥有44万亿人民币的银行业金融资产是应对村镇住宅流转和全流通房市建构和运行的基本支柱。

人民币是中国的本位币，支撑人民币信用的并不是贵金属，而是中国的主权信用，包括中国经济增长的能力、包括中国的房地产业。60万亿元人民币价值的城乡住宅的流转已加强了对中国金融体系能力的需求；市价100万亿人民币以上、实际占地2亿多亩的农村建设用地入市更对中国金融提出了更严峻的挑战，也使中国面临一种选择，即中国有能力采用利率政策、货币政策、财政政策相结合的整体金融能力合成，委托国内专门机构以国内债、票据或其他金融负债形式左手倒右手的购买国内的3000亿、甚至5000亿美元的外汇储备，使之成为人民币本位币复式信用体系的活动支架，并以此转换增加中国的基础货币供给能力，以人民币适度的、较低向下浮动的汇率变化，将国际流动性过剩转化为国内的金融资产，既保持了外汇储备的安全性、支付性、流动性；又保证了以外国货币信用促进中国经济的整体建设，由此人民币的升幅将被调控，从某种意义而言不升已经是贬值行为了。

③国家在能源产业的绝对控制地位和能源产品的金融属性，改造中国以煤为主的能源体系和建立与国家电网同等重要的国家气体能源通道成为中国政府的广义债务。采用外汇储备的债务对调和人民币贬值解决此种能源债务越早代价越小。

以煤为主的中国能源结构导致了能源效率偏低，环境承载压力大，生态整合、健康投入、社会管理长期成本置后高昂，收之桑榆，失之东隅。目前中国的二氧化硫、化学需氧量、汞、消耗臭氧层排放量居世界第一位，二氧化碳排放量居世界第二位，仅二氧化硫排放量2005年就达到2549万吨，超出大气环境容量的80%以上。

温家宝总理３月５日在十届全国人大五次会议上作《政府工作报告》时强调，“坚决淘汰落后生产能力。‘十一五’期间，关停5000万千瓦小火电机组，今年要关停1000万千瓦；五年淘汰落后炼铁产能1亿吨、落后炼钢产能5500万吨，今年力争分别淘汰3000万吨和3500万吨。加大淘汰水泥、电解铝、铁合金、焦炭、电石等行业落后产能的力度。”

温家宝总理在《政府工作报告》中强调：“2006年全国没有实现年初确定的单位国内生产总值能耗降低4%左右、主要污染物排放总量减少2%的目标。”这更强化了解决能源隐存债务的迫切性，为此以实行人民币贬值的政策，增加内债，降低外债，以债务对调的方式将中国的外汇储备转为内债，构建中国货币的复式信用体系，以此彻底解决能源、公共医疗转型、养老保险、廉租房等综合性社会保障欠账构成的中国多样化的广义负债，就成为中国经济改革的择优选择。

3中国房地产周期波动的制度基准

中国实行的地权市场、住房市场分期改革的安排，构造了中国房地产经济周期波动的不完全市场化的运行品格，从今以后的几年，对中国房地产周期波动的三个基准点分别是：村镇住宅商品化流转与城镇住房共构中国全流通的房市体系的转型安排；农村建设用地直接入市与构建统一的地权市场的突破；地方政府以不动产持有税替代土地转让收入的地方财政转型的安排；中国目前300亿私有住宅的资源总量的持有税将构成赎买地方政府土地经纪业务的重要本钱，以上基准点的实行将决定性地改变中国目前房地产的周期，至今为止政府的管治和制度的干预仍是促进中国住房市场化运动的决定力量。